ความทุกใจของคนที่กำลังจะซื้อหรือกำลังจะขายบ้านอีกเรื่องที่หนักหนาสาหัสเอาการก็คือค่าใช้จ่ายสุดแสนจะโหดที่สำนักงานที่ดินนี่แหละครับ ต่อให้คุณขายบ้านแบบขาดทุนเพื่อต้องการปิดหนี้ก้อนใหญ่ เค้าก็ไม่สนใจ ถือว่าเรามีรายได้จากการขายก็ต้องจ่ายภาษีเงินได้ตามระเบียบ จะโอดครวญไปก็เปล่าประโยชน์ ก้มหน้าก้มตารับกรรมไปครับ
เกริ่นแบบอึดอัดใจกันไปเบาๆ ของชาวชนชั้นกลางล่ะครับ ในเมื่อคนตัวเล็กๆ อย่างเราไม่สามารถเปลี่ยนแปลงหรือเรียกร้องให้ใครเห็นใจได้ สิ่งเดียวที่ต้องทำก็คือ เราควรทำความเข้าใจเรื่องภาษีและภาระค่าใช้จ่ายต่างๆ ก่อนตัดสินใจซื้อหรือขายบ้าน หากซื้อบ้านมือสอง ก็ตกลงเรื่องค่าใช้จ่ายส่วนไหนใครรับผิดชอบ หรือหากต้องการขายก็ดูช่วงเวลาที่เหมาะสมด้วย อย่าสักแต่ว่าคิดอยากจะขายก็ขายได้เงินเท่าที่ต้องการนะครับ เราลองมาทำความเข้าใจกันสักหน่อย สำหรับค่าใช้จ่าย ที่จะเกิดขึ้น ณ สำนักงานที่ดินหลักๆ มี 4 ประเภท ได้แก่
(1) ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
เมื่อเราขายบ้านหรือที่ดิน เงินที่เราขายได้จะต้องนำมาหักภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่ายด้วย โดยนำราคาประเมิน (ไม่เกี่ยวว่าตกลงซื้อขายกันในราคาเท่าไหร่เขาสนใจที่ราคาประเมิน ดูราคาประเมินได้จากเว็บของกรมธนารักษ์ ) ลบด้วยอัตราร้อยละของเงินได้ตามสัดส่วนของจำนวนปีที่ถือครอง(ดูจากตารางด้านล่าง) เหลือเท่าไหร่ให้หารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง แล้วจึงนำไปคำนวณภาษีตามฐานภาษี
ตารางแสดงสัดส่วนจำนวนปีที่ถือครองกับเปอร์เซ็นต์ที่ต้องหัก
| จำนวนปีที่ถือครอง | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 ปีขึ้นไป |
| ร้อยละของเงินได้ | 92 | 84 | 77 | 71 | 65 | 60 | 55 | 50 |
สมมติว่าผมซื้อบ้านวันที่ 1 ธันวาคม 2552 ต้องการขายบ้านพร้อมที่ดินในราคา 2,900,000 บาท แต่ราคาประเมินคิดที่ 2,700,000 บาท โดยตกลงทำเรื่องโอน ณ สำนักงานที่ดิน ในวันที่ 2 มกราคม 2554 (คิดตาม พ.ศ.จะเท่ากับถือครองมาแล้ว 3 ปี) จะสามารถคำนวณภาษีได้ดังนี้
1.1) นำราคาประเมิน 2,700,000 มาคูณด้วย 77% ได้ 2,079,000 บาท (โดยยอด 2,079,000 นี้ถือเป็นเงินได้นะครับ)
1.2) นำเงินได้มาหักค่าใช้จ่ายโดยนำราคาประเมิน 2,700,000 ลบกับเงินได้ 2,079,000 เงินได้หลังหักค่าใช้จ่ายเท่ากับ 621,000 บาท
1.3) นำ 621,000 หารกับจำนวนปีที่ถือครอง 3 ปี เพื่อหาเงินได้เฉลี่ยต่อปี ได้เท่ากับ 621,000 ÷ 3 = 207,000 บาท
1.4) นำ 207,000 บาท มาคูณกับอัตราภาษีเงินได้ดังตารางคือ
| เงินได้สุทธิไม่เกิน | 100,000 บาท | ร้อยละ 5 |
| เงินได้สุทธิส่วนที่เกินแต่ไม่เกิน | 100,000 บาท – 500,000 บาท | ร้อยละ 10 |
| เงินได้สุทธิส่วนที่เกินแต่ไม่เกิน | 500,000 บาท – 1,000,000 บาท | ร้อยละ 20 |
| เงินได้สุทธิส่วนที่เกินแต่ไม่เกิน | 1,000,000 บาท – 4,000,000 บาท | ร้อยละ 30 |
| เงินได้สุทธิส่วนที่เกิน | 4,000,000 บาท | ร้อยละ 37 |
100,000 แรก x 5% = 5,000
เหลืออีก 107,000 x 10% = 10,700
รวมภาษีเงินได้เฉลี่ยต่อปี = 15,700 บาท
1.5) นำภาษีเงินได้เฉลี่ยต่อปีมาคูณกับจำนวนปีที่ถือครองเท่ากับ 15,700 x 3 = 47,100 บาท
ดังนั้นภาษีเงินได้บุคคลหัก ณ ที่จ่ายที่เราต้องเตรียมคือ 47,100 บาท
อธิบายมาก็ยืดยาวกว่าจะได้ยอดภาษีที่ต้องชำระยังไงก็เรียนรู้เอาไว้นะครับ หรือจะลองใช้หน้าเว็บของกรมสรรพากรช่วยคำนวณก็ได้
(2) ภาษีธุรกิจเฉพาะ
ผู้ขายจะเข้าข่ายภาษีประเภทนี้ในกรณีที่บ้านที่เราขายถือครองไม่ถึง 5 ปี โดยคิดอัตรา 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่ราคาไหนสูงกว่าก็ให้ใช้ราคานั้น เช่นจากราคาขายที่ตกลงขายในราคา 2,900,000 (ราคาประเมิน 2,7000,000 บาท) แต่การคิดก็คือเขาเอายอดที่เราได้เยอะสุดน่ะครับ ก็คือ 2,900,000 บาท x 3.3% = 95,700 บาท
อย่างไรก็ตามยังมีข้อกำหนด ที่สามารถงดเว้นการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะได้แก่
- มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ขึ้นไป (ยกเว้นมีผู้ถือครองร่วมที่ไม่ใช่สามีภรรยาตามกฎหมาย)
- ได้อสังหาริมทรัพย์มาเกิน 5 ปี
- ถูกเวนคืนบ้านหรือที่ดิน
- ขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมรดก
(3) อากรแสตมป์
รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5% ของราคาประเมิน หากคิดจากตัวอย่างในหัวข้อที่ 1 จะเท่ากับ 2,700,000 x 0.5% = 13,500 บาท
แต่หากเข้าข่ายชำระแบบภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จะได้รับการยกเว้นการเสียค่าอากรแสตมป์
(4) ค่าธรรมเนียมการโอน
ค่าธรรมเนียมการโอนคือ 2% ของราคาประเมิน หากคิดจากตัวอย่างในหัวข้อที่ 1 จะเท่ากับ 2,700,000 x 2% = 54,000 บาท
นี่ล่ะครับทั้งหมดของบทความก่อนขายบ้านที่นำมาแชร์ ขอย้ำว่าอย่าลืมนะครับ สำหรับผู้ที่กู้ร่วมหรือถือครองอสังหาริมทรัพย์ร่วมกัน หากต้องการขายบ้านที่ถือครองไม่เกิน 5 ปี หากไม่ใช่สามีภรรยาที่จดทะเบียนถูกต้องตามกฏหมายแม้คุณจะมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ก็ไม่ได้รับการยกเว้นคุณจะเข้าข่ายภาษีธุรกิจเฉพาะทันที
ลองมาสรุปค่าใช้จ่ายกันดูนะครับ
– เข้าข่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ :
ภาษีที่ต้องชำระ 95,700 บาท + ค่าโอน 54,000 บาท = 149,700 บาท
– ไม่เข้าข่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ :
ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย 47,100 บาท + อากรแสตมป์ 13,500 บาท + ค่าโอน 54,000 บาท = 114,600 บาท
อย่างไรก็ตาม ส่วนมากการซื้อขายบ้านผู้ขายและผู้ซื้อมักแบ่งค่าใช้จ่ายที่แต่ละฝ่ายจะต้องรับผิดชอบ เช่นผู้ขายรับผิดชอบส่วนของภาษีและอากร ส่วนผู้ซื้อก็รับภาระส่วนค่าโอน ก็สุดแท้แต่จะตกลงกันนะครับ
