อสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์สินมูลค่าสูงและเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ที่สามารถลงทุนหรือสร้างรายได้ได้จากหลายทาง ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนปล่อยเช่าเพื่อทำกำไรระยะยาว หรือทำกำไรระยะสั้นจากการขายต่อ ทั้งนี้การประกาศขายอสังหาริมทรัพย์มีรายละเอียดที่แตกต่างจากการขายสินค้าทั่วไป และมีหลายจุดที่ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์มือใหม่มักเข้าใจผิด ซึ่งจะมีผลเสียหายในภายหลัง ดังนั้น ผู้ขายมือใหม่จึงต้องเรียนรู้และทำความเข้าใจความเคลื่อนไหวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อป้องกันข้อผิดพลาด เพิ่มโอกาสในการเจรจาต่อรอง และมีความรู้ในการทำธุรกรรมการซื้อ-ขายให้รอบคอบและชัดเจน
ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย อาสาคลายข้อสงสัยที่คนมักเข้าใจผิดเมื่อคิดขายบ้านให้กระจ่าง เพื่อให้ผู้ขายมือใหม่หรือผู้ที่วางแผนจะขายบ้านในอนาคตได้ทำความเข้าใจบทบาทและความรับผิดชอบของผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ที่ดีได้อย่างถูกต้อง
เปิดวาร์ป 6 ข้อเข้าใจผิดทำคนขายบ้านสับสน
- ข้อ 1: ตั้งราคาขายตามใจฉัน ผู้ขายต้องทำความเข้าใจและตระหนักเสมอว่าการตั้งราคาขายที่เหมาะสมเป็นเรื่องสำคัญ ผู้ขายต้องศึกษาและเปรียบเทียบราคาตลาด พิจารณาสภาพเศรษฐกิจหรือสถานการณ์แวดล้อมในเวลานั้น ๆ อาทิ ผลกระทบจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในเวลานี้ ที่มีบ้าน/คอนโดฯ ที่ตั้งราคาสูงจนเกินไปอาจจะปล่อยขายได้ยากหรือปล่อยขายไม่ได้เลย ในขณะเดียวกัน การตั้งราคาให้ต่ำกว่าราคาตลาดถือเป็นอีกกลยุทธ์ที่น่าสนใจ เนื่องจากจะเป็นการเพิ่มจำนวนผู้สนใจเข้ามาติดต่อผู้ขาย ซึ่งอาจนำไปสู่ข้อเสนอที่ราคาอยู่ใกล้เคียงหรือเท่ากับราคาของตลาดได้ และหากราคาขายที่คุณตั้งถูกกว่าของประกาศอื่น ๆ ในประกาศซื้อขายบ้านบนหน้าเว็บไซต์ เป็นไปได้ว่าประกาศของคุณอาจจะโดนคลิกเข้ามาชมมากกว่า อย่างไรก็ตาม การตั้งราคาขายสามารถอ้างอิงราคาประเมินของราชการ, องค์กรอิสระหรือสถาบันทางการเงิน หรือเช็กราคาตลาด/ราคาซื้อขายจริงบนทำเลนั้น ๆ จากเว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อย่าง DDproperty ซึ่งมีรายงานแนวโน้มราคาอสังหาริมทรัพย์ในรอบไตรมาส และรอบปีให้ศึกษาด้วย แต่ทั้งนี้ก่อนตั้งราคาขายจะต้องไม่ลืมคำนวณค่าเสื่อมราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่ประกาศขายด้วย
- ข้อ 2: สามารถปิดซ่อนปัญหาเกี่ยวกับตัวบ้านได้มิด ปัญหาเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยจะปิดอย่างไรก็ไม่มิด 100% เพราะผู้ซื้อและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในวันนี้ศึกษาทำการบ้านอยู่ตลอดเวลาจากหลายช่องทาง ทั้งจากเว็บไซต์ที่ให้ความรู้เรื่องที่อยู่อาศัยหรือประสบการณ์ตรงที่มีผู้แชร์บนโลกออนไลน์ นอกจากนี้ แม้ผู้ขายจะพยายามปกปิดดีอย่างไรก็ตาม ปัญหาเหล่านั้นอาจถูกค้นพบเมื่อถึงช่วงตรวจสอบบ้านจากผู้ซื้อ (House Inspection) ซึ่งปัจจุบันมีวิศวกรและบริษัทตรวจรับบ้านให้บริการด้านนี้โดยเฉพาะ หากตรวจพบปัญหามากกว่าที่คิดอาจทำให้ผู้ซื้อเกิดความไม่ไว้วางใจว่าผู้ขายตั้งใจปิดบัง และยุติการซื้อขายได้ ดังนั้น ผู้ขายควรหาทางออกโดยการเลือกซ่อมแซมจุดเสียหายที่พบทันที หรือตั้งราคาขายต่ำกว่าตลาดเนื่องจากปัญหาข้อเสียหายที่เกิดขึ้น หรือตั้งราคาขายปกติแต่ทำสัญญากับผู้ซื้อว่า ผู้ขายจะทำการออกค่าใช้จ่ายเองหากเกิดกรณีซ่อมแซมในจุดเสียหายที่ตรวจเจอ หรือตั้งราคาขายตามสภาพของบ้านในเวลานั้น เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจบานปลายได้ในภายหลัง เพราะผู้ขายอาจจะต้องเจอกับค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิด หากสภาพบ้านไม่เป็นไปตามในสัญญาซื้อขายที่ระบุ
- ข้อ 3: เชื่อใจผู้ซื้อมากเกินไป อาจทำเสียโอกาสขาย เมื่อตกลงซื้อขายเรียบร้อยแล้ว ผู้ขายจะรอความชัดเจนในการตกลงวันนัดทำสัญญาเพื่อดำเนินธุรกรรมกับผู้ซื้อต่อไป อย่างไรก็ตาม เพื่อไม่ให้เป็นการปิดโอกาสในการขายอสังหาริมทรัพย์กับบุคคลอื่น ผู้ขายสามารถขอให้ผู้ซื้อวางเงินมัดจำ หรือขอดูจดหมายอนุมัติสินเชื่อของผู้ซื้อที่ออกโดยธนาคารพาณิชย์หรือรัฐ เพื่อเป็นการการันตีถึงเรื่องความสามารถด้านการเงินของผู้ซื้อ รวมถึงการันตีในเรื่องเงินที่ผู้ขายจะได้รับจากการขายบ้าน ถือเป็นการสร้างความมั่นใจและความสบายใจในการซื้อขายของทั้งสองฝ่าย นอกจากนี้ หากผู้ขายมีกรอบระยะเวลาที่จะต้องปล่อยขายบ้านให้สำเร็จ ไม่ควรเลือกผู้ซื้อที่ติดภาระในการปล่อยขายบ้านเก่าเพื่อนำเงินมาซื้อบ้านใหม่ เพราะแสดงให้เห็นถึงความไม่แน่นอนในการปิดดีลซื้อขายครั้งนี้นั่นเอง ถือเป็นอีกข้อควรคำนึงที่ผู้ขายควรพิจารณา เพื่อไม่ให้เป็นการปิดโอกาสขายอสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้ซื้อที่มีศักยภาพคนอื่น ๆ
- ข้อ 4: รอรับเงินแต่ลืมเตรียมค่าภาษี เมื่อการเจรจาตกลงเสร็จเรียบร้อยแล้ว ไม่ได้หมายความว่าผู้ขายจะรอรับเงินจากผู้ซื้อเพียงอย่างเดียว เนื่องจากในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะมีภาษีขายบ้าน (ภาษีธุรกิจเฉพาะ) ด้วย ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่ทั้งผู้ขายและผู้ซื้อหลายคนมักมองข้ามไป ผู้ขายที่ไม่มีความรู้ในเรื่องนี้อาจขาดทุนจากการเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม เนื่องจากไม่ได้คำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีรวมไว้ในต้นทุนก่อนประกาศขาย โดยทั่วไปค่าใช้จ่ายในการขายอสังหาริมทรัพย์ส่วนที่ผู้ขายต้องจ่ายนั้น จะมี 4 รายการใหญ่ ๆ ได้แก่ ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ในอัตรา 2% จากราคาประเมิน (ผู้ซื้อและผู้ขายชำระค่าธรรมเนียม 1% เท่า ๆ กัน), ค่าอากรแสตมป์ 0.5%, ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ซึ่งผู้ขายควรคำนวณค่าใช้จ่ายเหล่านี้ให้ถี่ถ้วน เพื่อวางแผนลดค่าใช้จ่ายในส่วนที่ไม่จำเป็นลงได้ เช่น ถือครองอสังหาริมทรัพย์นานเกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี ซึ่งจะทำให้ได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
- ข้อ 5: ขายเองก็ได้ ไม่ต้องมีนายหน้า ผู้ขายส่วนใหญ่มักเข้าใจว่าการขายที่อยู่อาศัยก็เหมือนกับการขายทรัพย์สินอื่น ไม่ซับซ้อน จึงอยากจัดการเองมากกว่าไปจ้างนายหน้าหรือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ (Agent) ที่มีค่าใช้จ่ายเป็นค่าคอมมิชชั่น เมื่อพิจารณาค่าใช้จ่ายกับความสะดวกที่ผู้ขายจะได้รับแล้ว การมีนายหน้าหรือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์เพื่อช่วยนำบ้าน/คอนโดฯ ไปเสนอขายผ่านช่องทางต่าง ๆ แล้ว นายหน้ายังช่วยหาหรือนำเสนอทรัพย์สินให้ตรงตามความต้องการของผู้ซื้ออีกด้วย นายหน้าที่มีประสบการณ์ช่วยให้การขายอสังหาริมทรัพย์สามารถปิดดีลได้ไวขึ้นในราคาที่ทั้งผู้ขายและผู้ซื้อรับได้ นอกจากนี้ยังช่วยประหยัดเวลาในการดำเนินการขั้นตอนต่าง ๆ เอง ทั้งการต่อรองหรือพาชมสถานที่จริงได้ไม่น้อยเลยทีเดียว ทั้งนี้ผู้ขายควรศึกษาวิธีคำนวณค่าคอมมิชชั่นเพื่อเตรียมตัวในการเจรจาก่อนตกลงว่าจ้างกับนายหน้า โดยปกตินายหน้าอสังหาริมทรัพย์จะได้รับค่าตอบแทนในอัตรา 3% ของราคาขาย ทั้งนี้อัตราค่านายหน้าอสังหาริมทรัพย์นั้นจะมีความแตกต่างกันไปบ้างในแต่ละพื้นที่ และบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (โบรกเกอร์) ที่ดำเนินการ
- ข้อ 6: ขายบ้านทุกครั้งต้องมีนายหน้า ในทางตรงกันข้าม หากผู้ขายมีความรู้เกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ และมีความรู้พื้นฐานด้านเอกสารธุรกรรมการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ สามารถขายที่อยู่อาศัยได้เองโดยไม่จำเป็นต้องจ้างนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เสมอไป อย่างไรก็ตาม การประกาศขายด้วยตัวเองนั้นจำเป็นต้องคำนึงถึงเรื่องต้นทุนในเรื่องของเวลาที่ใช้ศึกษาตลาดด้วย หากผู้ขายเข้าใจกลไกต่าง ๆ ในเรื่องเหล่านี้ดีก็จะลดค่าใช้จ่ายคอมมิชชั่นที่สามารถนำไปปรับเป็นส่วนลดให้ผู้ซื้อ หรือเป็นกำไรให้ตัวเองได้ นอกจากนี้ ผู้ขายต้องคำนวณต้นทุนค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่ต้องดำเนินการเอง เช่น การนำข้อมูลบ้านลงประกาศขายในเว็บไซต์ต่าง ๆ โดยสิ่งสำคัญคือข้อมูลที่ครบถ้วนและถูกต้อง นำเสนอรูปสวย ๆ เพื่อดึงดูดความสนใจของผู้ซื้อ ยิ่งดีขึ้นไปอีกหากเว็บไซต์รองรับวิดีโอ, Virtual Tour หรือ Live Tour ซึ่งทำให้ผู้ซื้อได้รับข้อมูลที่ครบถ้วนกว่าเดิม แต่ทั้งนี้หากเป็นเว็บไซต์ที่รวมข้อมูลซื้อ-ขายด้านอสังหาริมทรัพย์อาจมีค่าธรรมเนียมประกาศตามแพ็กเกจโฆษณาของเว็บนั้น ๆ นอกจากนั้นต้องให้ข้อมูลกับผู้ที่สนใจติดต่อสอบถามเข้ามาเอง ซึ่งก็จะมีทั้งผู้สนใจเข้ามาดูเฉย ๆ และผู้สนใจซื้อจริง ๆ ผู้ขายจะต้องมีเวลาในการรับโทรศัพท์และนัดหมายพาชมบ้าน สรุปได้ว่านอกจากความรู้ความเข้าใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์และการทำธุรกรรมแล้ว ผู้ขายควรพัฒนาทักษะและประสบการณ์ในการเจรจาต่อรอง เพื่อให้พร้อมรับมือกับผู้สนใจซื้อที่หลากหลาย ซึ่งถือเป็นเรื่องสำคัญไม่แพ้ความรู้เช่นกัน
การขายอสังหาริมทรัพย์นั้นแม้
