ปัจจุบันการเปลี่ยนแปลงของพื้นที่ในโซนทิศตะวันออกของกรุงเทพฯ โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวถนนบางนา – ตราด เริ่มเห็นการเปลี่ยนแปลงชัดเจนตั้งแต่สี่แยกบางนาไล่ไปตามแนวถนนบางนา – ตราด ไปจนถึงช่วงประมาณกิโลเมตรที่ 15 โดยมีปัจจัยสนับสนุนที่แตกต่างจากในอดีต อีกทั้งยังมีการสนับสนุนจากภาคเอกชนที่มีการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่เกิดขึ้นต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา และหลายโครงการยังอยู่ในช่วงการก่อสร้าง มีกำหนดแล้วเสร็จในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า
จากผลการสำรวจพื้นที่โดยพร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ ระบุว่าการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนเกิดขึ้นตั้งแต่ช่วงปี 2555 เป็นต้นมา โดยเฉพาะในทำเลหรือพื้นที่ที่อยู่รอบๆ จุดตัดของถนนบางนา – ตราด และถนนวงแหวนกาญจนาภิเษก ที่มีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ “เมกาบางนา” เปิดให้บริการ ประกอบกับถนนวงแหวนกาญจนาภิเษกหรือวงแหวนตะวันออก มีการขยายช่องจราจรจากเดิม 4 ช่องจราจรเป็น 6 – 8 ช่องจราจร ซึ่งเปิดให้บริการเต็มรูปแบบมาก่อนหน้านี้แล้วตั้งแต่ปี 2553 ส่งผลให้พื้นที่ตามแนวถนนวงแหวนกาญจนาภิเษก และถนนสายรองที่แยกออกไปกลายเป็นทำเลที่มีโครงการบ้านจัดสรรเกิดขึ้นมากมาย จนถึงปัจจุบัน รวมถึงการเปิดให้บริการเส้นทางเดินรถไฟฟ้าสายสีเหลืองก็มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงตามแนวถนนศรีนครินทร์ และต่อเนื่องมาถึง ถนนบางนา – ตราด บางส่วน เป็นอีกปัจจัยสนับสนุนให้บางพื้นที่มีศักยภาพสูงขึ้น
ขณะที่ภาคอุตสาหกรรมยังคงเป็นปัจจัยสนับสนุนที่สำคัญของย่านนี้ แต่ไม่ใช่นิคมอุตสาหกรรมเหมือนในอดีตอีกแล้ว กลายเป็นโกดังสำเร็จรูปให้เช่า หรือโลจิสติคส์แวร์เฮ้าส์ขนาดใหญ่ ซึ่งมีทั้งแบบแบ่งพื้นที่เช่า แบบเช่าทั้งอาคาร และแบบก่อสร้างตามที่ผู้เช่าในระยะยาวต้องการ โดยเห็นการเปลี่ยนแปลงชัดเจนมาตั้งแต่ช่วงปี 2563 เป็นต้นมา และมีผลต่อความต้องการที่อยู่อาศัยในพื้นที่นี้อีกด้วย โดยเฉพาะจากกลุ่มนักธุรกิจ เจ้าของธุรกิจที่เป็นชาวจีนหรือต่างชาติอื่นๆ ซึ่งมีความต้องการบ้านราคาแพงในพื้นที่ตามแนวถนนบางนา – ตราด รวมไปถึงการพัฒนาของภาคอุตสาหกรรมใน EEC ที่ส่งผลถึงพื้นที่ตามแนวถนนบางนา – ตราด ด้วยเช่นกัน
ปัจจุบันพื้นที่ตามแนวถนนบางนา – ตราด ตั้งแต่สี่แยกบางนาไล่มาถึงช่วงหลักกิโลเมตรที่ 15 มีโครงการอสังหาริมทรัพย์หลากหลายรูปแบบที่รองรับการใช้ชีวิต และสนับสนุนให้พื้นที่นี้มีศักยภาพที่สูงขึ้น มีทั้งศูนย์การค้าขนาดใหญ่ 2 แห่ง ไฮเปอร์มาร์เก็ต และคอมมูนิตี้มอลล์อีกหลายแห่ง โรงเรียนนานาชาติมากกว่า 10 แห่ง ที่มีหลายระดับการศึกษา และหลายรูปแบบของระบบการศึกษา มหาวิทยาลัยของรัฐบาลและเอกชนหลายแห่ง ที่ตั้งอยู่ไม่ไกลจากพื้นที่นี้ รวมทั้งโรงพยาบาลของรัฐบาล และโรงพยาบาลอินเตอร์
นอกจากนี้ยังมีอาคารสำนักงานใหม่ๆ เกิดขึ้นต่อเนื่อง ซึ่งเมื่อรวมพื้นที่เช่าของอาคารสำนักงานทั้งหมดแล้วไม่ต่ำกว่า 175,000 ตารางเมตร และยังมีอาคารสำนักงานที่กำลังก่อสร้างอยู่อีกหลายอาคาร ซึ่งคาดว่าในอนาคตจะมีพื้นที่อาคารสำนักงานในทำเลนี้มากกว่า 200,000 ตารางเมตร และถ้ารวมอาคารสำนักงานในพื้นที่ใกล้เคียงบนถนนสุขุมวิทก็คาดว่าจะมีไม่ต่ำกว่า 300,000 ตารางเมตร ทำให้มีคนเข้ามาทำงานในพื้นที่ย่านนี้และพื้นที่ต่อเนื่องตามแนวถนนสุขุมวิท และ ถนนศรีนครินทร์ ไม่ต่ำกว่า 50,000 คนต่อวัน
ส่วนการเชื่อมต่อการเดินทางจากพื้นที่ย่านนี้ไปยังพื้นที่ต่างๆ ทั่วกรุงเทพฯ ปริมณฑลและจังหวัดข้างเคียงถือว่าสะดวกสบาย เพราะมีถนนบางนา – ตราด เชื่อมต่อกับถนนเส้นทางอื่นๆ เช่น ถนนศรีนครินทร์ กิ่งแก้ว และสุขุมวิท เป็นต้น รวมทั้งยังมีทางพิเศษบูรพาวิถีที่สามารถใช้เดินทางไปจังหวัดชลบุรี และภาคตะวันออกได้ ถนนวงแหวนกาญจนาภิเษก ซึ่งปัจจุบันเชื่อมต่อพื้นที่รอบกรุงเทพฯและปริมณฑลได้ครบทุกทิศทางแล้ว อีกทั้งยังมีทางพิเศษสาย S1 หรือทางด่วนขั้นที่ 3 สายใต้ ตอน S1 ทางพิเศษกาญจนาภิเษก (บางพลี-สุขสวัสดิ์) และยังไม่ไกลจากทางหลวงพิเศษหมายเลข 7 หรือ มอเตอร์เวย์ ซึ่งสามารถเดินทางไปถึงจังหวัดระยองได้
ขณะที่การเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะในปัจจุบันอาจจะยังไม่ได้สะดวกสบายแบบครบวงจร เพราะต้องใช้รถโดยสารประจำทางเพื่อไปต่อเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง และรถไฟฟ้าสายสีเขียว แต่ในอนาคตถ้าโครงการรถไฟฟ้ารางคู่ขนาดเบา หรือ Light Rail สายบางนา-ท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ ซึ่งอยู่ในแผนพัฒนาระบบขนส่งมวลชนทางรางในกรุงเทพฯและปริมณฑล ระยะที่สอง (M-Map Phase 2) เกิดขึ้นจริงจะยิ่งเพิ่มศักยภาพของพื้นที่ย่านนี้ให้มากขึ้นไปอีก รวมถึงหากโครงการรถไฟความเร็วเชื่อม 3 สนามบินและ EEC กับกรุงเทพฯเข้าด้วยกันเริ่มเป็นรูปธรรม จะเป็นผลดีให้กับพื้นที่ตามแนวถนนบางนา – ตราด ในอนาคต ทั้งการเดินทางและการขนส่งสินค้าต่างๆ จะสะดวกมากขึ้น
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ (Property DNA) เปิดเผยว่า ช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เริ่มมีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคาไม่ต่ำกว่า 20 ล้านบาท เปิดขายมากขึ้นในหลายทำเลรอบกรุงเทพฯ และในจังหวัดปริมณฑลที่ต่อเนื่องกับกรุงเทพฯ รวมถึงพื้นที่ตามแนวถนนบางนา-ตราด ก็เป็นอีกหนึ่งทำเลที่มีโครงการระดับนี้เปิดขายต่อเนื่อง โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวถนนบางนา-ตราด ในช่วงที่อยู่เลยวงแหวนกาญจนาภิเษกไปแล้ว กลายเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่มีโครงการบ้านจัดสรรราคาแพงไม่ต่ำกว่า 20 ล้านบาท เปิดขายมาต่อเนื่องในช่วง 1-2 ปี ที่ผ่านมา และได้รับความสนใจตอบรับจากกำลังซื้อในตลาดที่ดีมาก โดยบางโครงการสามารถปิดการขายหรือมียอดจองมากกว่า 70% หลังจากเปิดขายแบบเป็นทางการไปไม่นาน
“ช่วงปี 2564 มีโครงการบ้านจัดสรรระดับราคาเริ่มต้นที่ 10 ล้านบาทต่อยูนิต ขึ้นไปทยอยเปิดตัวในย่านบางนา – ตราด แต่หลังจากปี 2565 เริ่มมีบ้านจัดสรรที่เปิดขายในราคาไม่ต่ำกว่า 20 – 30 ล้านบาทต่อยูนิต เข้าสู่ตลาดบนย่านแห่งนี้ และได้รับความสนใจจากกลุ่มคนซื้อไม่น้อย ทำให้คาดการณ์ในระยะยาวได้ว่าจะมีโครงการในระดับราคานี้เพิ่มขึ้นอีกแน่นอน รวมทั้งอาจจะมีบ้านจัดสรรที่มีราคาขายมากกว่า 20 ล้านบาทต่อยูนิต เปิดขายใหม่มากขึ้น บางนา-ตราด อาจจะเป็นอีกหนึ่งทำเลของกรุงเทพฯและปริมณฑลที่มีบ้านราคาแพงเปิดขายมากต่อเนื่องในอนาคต”
สำหรับกลุ่มผู้ประกอบการที่มีโครงการบ้านจัดสรรราคาแพงในช่วงถนนบางนา – ตราด หลักกิโลเมตรที่ 10 หรือเลยไปถึงหลักกิโลเมตรที่ 15 เช่น แลนด์แอนด์เฮ้าส์, บริทาเนีย, เอพี (ไทยแลนด์) และ เอสซี แอสเสท ในราคาขายไม่ต่ำกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิต และมีบางโครงการเริ่มต้นที่ 50 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไป ถึงหลัก 80 ล้านบาทก็มี
ส่วนล่าสุดที่กลุ่มแสนสิริได้เปิดตัวโครงการใหม่ “SANSIRI 10 EAST” บนพื้นที่ 165 ไร่ มูลค่ารวมกว่า 18,000 ล้านบาท ถือเป็นปัจจัยสำคัญในการผลักดันศักยภาพของพื้นที่โดยรอบ โดยเฉพาะในช่วงหลักกิโลเมตรที่ 10 ของ ถนนบางนา – ตราด ให้สูงขึ้นกว่าที่ผ่านมา เพราะโครงการมีเนื้อที่ขนาดใหญ่และมีถึง 4 แบรนด์ ที่ตั้งอยู่ในพื้นที่เดียวกัน พร้อมกับสินค้าบ้านหรูระดับลักชัวรีที่มีราคาขายเริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 20 ล้านบาทต่อยูนิต และบางโครงการมีราคาขายเริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 100 ล้านบาทต่อยูนิตแน่นอน ล่าสุดมีข่าวว่าราคาขายสูงสุดอาจจะอยู่ที่ 500 ล้านบาทต่อยูนิต จึงถือได้ว่ากลุ่มแสนสิริเป็นผู้ประกอบการรายเดียวที่มีโครงการในระดับ Luxury และ Super Luxury ตั้งอยู่ในพื้นที่เดียวกันบนทำเลบางนา-ตราด
